viernes, 17 de abril de 2009

Reestructuracion inmobiliaria

En este pais cuando señalas alguna incoherencia te sale el tipico inutil con el eslogan "Spain is different", que es bastante mas facil que cambiar las cosas que no funcionan. Sin embargo me voy a tomar la libertad de utilizarlo para recalcar algunas diferencias de la crisis economica en este pais vs la internacional.

Suponiendo que el origen de esta crisis es el sector inmobiliario en EEUU y las hipotecas subprime, lo cual es ciencia ficcion pero admitido por la gente en general, lo bueno es que aqui no nos ha llegado porque el supervisor nunca pemitio a las entidades financieras locales comprar los ahora llamados activos toxicos. Sin embargo es absurdo tratar de negar que nuestra crisis inmobiliaria es de una magnitud relativa igual o superior que la norteamericana. Por lo tanto, si parte de nuestra crisis es autoctona igual hay medidas que podemos tomar en este pais para tratar de paliar-solucionar este punto, ya que la dramatica caida del comercio internacional obviamente requiere una respuesta global.

La verdad es que tambien nosotros fuimos capaces de cuadrar el circulo: producir muy por encima de la demanda y encima subiendo precios escandalosamente que fue a parar fundamentalmente a las manos de unos de los factores de produccion, los dueños del suelo. Para ello obtuvimos una ingente financiacion foranea a traves de nuestras entidades financieras (recordemos que solo hace cinco años Europa no levantaba cabeza economicamente mientras nosotros eramos de los pocos que avanzabamos a velocidad de crucero surfeando en la ola de la burbuja inmobiliaria), que en general lo hicieron de forma nefasta tomando prestado a corto plazo cuando financiaban a largo magnitudes descomunales. La resultante de todo esto es una enorme cantidad de viviendas vacias, se estima por encima de un millon, producida a precios fuera de lo que seria un mercado normal actual si lo hubiese, de las que los promotores o dueños no pueden devolver las cantidades prestadas para su construccion a las entidades financieras, que a su vez no pueden devolver sus creditos a la banca extranjera. Y ademas tenemos una crisis economica mundial.

Sin embargo hay un numeroso grupo de gente que no esta consiguiendo acceder a una vivienda, especialmente jovenes con intencion de emanciparse y extranjeros, que encuentran inalcanzables los precios, ademas de sufrir especialmente la crisis via inseguridad laboral, bajos ingresos o incluso desempleo. Luego podriamos describir el problema como un exceso de stocks de bienes duraderos, con un gran colectivo con esa necesidad pero que no es demanda real, con un problema de exceso de financiacion y una necesidad de reestructurar la deuda del conjunto de los actores que no son el sector publico de este pais. Y todo ello en un entorno economico complicadillo.

Cuando uno tiene un problema de un enorme exceso de inventario pero goza de una posicion dominante en el mercado tiene dos alternativas: o ponerse a liquidarlo intentando que sea lo mas ordenadamente posible pero generando una importante caida en el precio y las consiguientes perdidas y problemas para devolver la financiacion, o almacenar dicho inventario el tiempo que sea necesario hasta que la demanda natural lo compre a precios similares a los actuales con el consiguiente coste financiero que conlleva mantener esta posicion durante mucho tiempo y la necesidad de renegociar la financiacion. Otra forma de verlo es como gestionas el genero si eres una tienda de ropa de temporada o una tienda de antiguedades. Sin embargo, no hay que perder de vista que si bien el productor de dicho inventario mas vale que se vaya de vacaciones una buena temporada, en el segundo caso son mucho mas largas.

Si miramos lo que esta pasando en EEUU podriamos deducir que estan tratando de liquidar el inventario lo mas ordenadamente posible. Los precios han caido de forma importante, la nueva edificacion tambien, ha habido una gran cantidad de embargos que han provocado que las entidades financieras estuviesen en una situacion de insolvencia a la que los planes de rescate bancario intentan hacer frente. ¿Como va a acabar esto?. Ni idea, pero sera cuando empiecen a generar empleo otra vez. ¿Y aqui?. El precio oficialmente no baja apenas, pero el que necesite vender sabe que tiene que tirarlo. Algunos expertos dicen que no esperan una caida superior al 30% de media desde el maximo en el peor de los momentos, pero no me atrevo a dar una opionion sobre ello. No hay transacciones, no hay mercado, no hay financiacion a los compradores y las entidades financieras se estan quedando con los de aquellos que no pueden pagar... y a precios parecidos a los de mercado. Es normal que los bancos no quieran que bajen los precios teniendo en cuenta que aproximadamente el 60% de los creditos tienen que ver con el mercado inmobiliario en sus diferentes fases. Sin embargo, hay gente que espera que especialmente las cajas van a empezar a soltar lastre despues de verano. Las famosas socimis no parece que tengan mucho futuro porque una cosa es colocar productos a ancianitas e incautos en las sucursales y otra es tratar de colarles inversiones en inmuebles en estos momentos. Los que si lo tienen totalmente claro son los promotores y los que se dedican a la construccion residencial: de dos a tres años en barbecho, si todo va bien.

Y aqui es donde viene la idea alternativa. Constituir un unico socimi, una especie de fondo inmobiliario, con todos los activos de los agentes que tienen problemas para devolver sus creditos, que no se valorarian a precios de mercado. La gestion principal seria una venta ordenada sin bajar los precios y alquilar los vacios mientras. Sus accionistas serian todas las entidades financieras locales. Inicialmente el fondo no tendria deuda pero se crearian un tipo de bonos con condiciones especiales para ser vendidas a capital foraneo. Dichas condiciones serian plazos largos, digamos 25 años, rentabilidad parecida a la del tesoro que en estos momentos supera el 4,5% en esos plazos, un compromiso de amortizacion anticipada a medida que los activos se vendan, y una prioridad para canjear la deuda por la parte alicuota de los activos que les seria beneficioso si hubiese una recuperacion del mercado en unos años. Este endeudamiento podria alcanzar incluso el 100% del pasivo del fondo, lo cual seria su objetivo, devolviendo a su vez el capital a los bancos que podrian desapalancarse y volver a tener capacidad de financiar la economia productiva. Es decir que la idea es juntarlo todo, reestructurar la deuda pasandola de corto plazo a largo plazo aprovechando que los tipos de interes estan historicamente bajos, y tratar de colocar cuantos mas inmuebles a extranjeros mejor. Y para ello es necesario la garantia publica.

Principales puntos en contra del planteamiento: intenta mantener unos precios altos lo cual "condena" a esta generacion y reduce su capacidad de consumo, no arregla el problema de la nueva edificacion que es un sector que necesita reconversion, es caro, no aborda la problematica de la crisis global... Alguno pensara que si es tan malo porque lo comento. Mas que nada porque es un punto de vista diferente, y seamos sinceros, tampoco he oido ninguno menos malo. Se tome el camino que se tome, activa o pasivamente, nos va a tocar sufrirlo.

15 comentarios:

  1. profundamente en desacuerdo, para mi la solución es más simple...recompra a promotores empantanados a precio de contrucción más precio del terreno en el momento del cambio de uso a residencial...todas las plusvalías especulativas se pierden.
    Ejemplo, los PAUs del norte de madrid, se expropió terreno que se subastó a unos precios asequibles hace 10 años, se edificó muy lentamente, básicamente las viviendas con grados de protección (VPT's) y subiendo los pisos al 20% promotores adjudicatarios de suelo en vez de construir simplemente vendiendo al año y medio por construir (no se entiende que en algo expropiado y puesto a la venta para construir no se ponga plazo y se permita especular). Para el promotor que simplemente haya demorado la construcción pero tuviese el suelo desde el principio, por 150-180.000 euros no perdería dinero por un piso de 3 dormitorios...aunque esperó para construirlos y venderlos por 450-500.000 euros (como si los sueldos permitiesen eso), por tanto su castigo seria la pérdida de un margen inmoral.
    Para los que compraron terrenos que cambiaban de manos...si va a haber pérdidas...pues mala suerte...que se compensen con su patrimonio crecido con las jugadas en rondas anteriores que si les debieron salir bien.
    Y por supuesto...modificación legal para implantar la cadena perpetua por delitos urbanísticos de forma que promotores y concejales de urbanismo "no se dejen tentar".
    Respecto a la solución que comentas, vale para ciudades, en el ámbito residencia, pero para el simpático urbanismo levantino no tiene arreglo a no ser que suba un 50% la población en esas zonas.
    Una medida aún más radical sería liberalizar suelo público y que el estado licitase la construcción de viviendas en el intervalo 90.000 (50m2)- 300.000 (200 m2), realmente sería adelantar el dinero, pero eso permitiría a la juventud emanciparse, y todos aquellos que compraron algo pequeño hasta hace 4 años, poder vender perdiendo lo mínimo y cambiar ganando metros. El stock vacío, una vez quebrados los promotores subastado entre fondos dedicados al alquiler.
    Increible que los que llegaron a poner 80 metros2 útiles a 450.000 euros inalcanzables hasta para una pareja de sueldos medios...pidan la intervención del estado "por el derecho constitucional a la vivienda".

    http://www.publico.es/dinero/219691/promotores/apelan/derecho/vivienda/pedir/ayudas

    sinceramente, a veces uno echa de menos la justicia iraní o china

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  2. Considero que tu propuesta es la que se está y se terminará materializando, aunque no sea de manera concertada oficialmente. Las entidades financieras seguirán haciendo valer su "fuerza sistémica". Quintás pide ayuda en cada oportunidad que le brindan para apuntalar con avales públicos la debilidad de las cajas de ahorro.

    Creo que los promotores serán sus compañeros de viaje en la refinanciación a largo plazo para poder mantener los precios y esperar los años que necesiten los extranjeros para volver a comprar casas bajo el sol de España. Los jóvenes de aquí dependerán de las viviendas protegidas que formarán parte de las líneas de acción de protección social ya que se ha mantenido el ministerio de la Vivienda, que espera que sus precios sigan la tendencia del IPC.

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  3. Anonimo, que un nuevo socimi se quede con todos los activos que los promotores e individuos no pueden pagar no significa que estos tengan una plusvalia al serles ejecutados. Se puede hacer de muchas formas pero lo mas logico es que el precio maximo sea el de la deuda que no pueden pagar. Estoy totalmente de acuerdo contigo en que todo esto tiene un componente de inmoralidad por tener que dedicar algo de dinero de todo a salvar una situacion de la que no todos somos culpables, pero no les salvamos a ellos, nos salvamos a todos para que no pase a mayores y genere muchos mas problemas.

    Jose Maria, antes tambien pensaba que este iba a ser el camino pero empiezo a percibir que las cajas van a tirar los precios y no va a ser posible. De todas formas la situacion es tan endiablada que no hay camino bueno.

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  4. yo no creo que que sea ayudarnos a nosotros mismos, mantener los precios altos para que las siguientes generaciones que necesiten viviendas o no lleguen o lo hagan con hipotecas a 30-40 años, cuando existe ahora una gran posibilidad de bajar los precios a la mitad. Obviamente hay gente que sin culpa puede perder (los que han comprado en los 2-2,5 años) que durante unos años puede que su vivienda valga menos que la hipoteca, pero estos, si la vivienda la compraron para vivir y no para especular, ahora con la fuerte rebaja del euribor tienen un desahogo, y en unos años si vuelve a crecer a ritmos de IPC, en 10 años pueden recuperar el valor nominal.
    Respecto al paro, pues yo lo siento, pero todos lo que trabajando a destajo, alicatando mal pisos de 400.000 euros...se han estado llevando 4000 euros netos al mes....y ahora están en paro...pues que hubiesen guardado, puesto que eran conscientes que esos "no eran los ingresos lógicos"...no que se acostumbrasen a gastar como si eso fuera para siempre.
    Los paños calientes solo van a conseguir que pase como en japón, aquí la lección la tienen que aprender todos, y si no, directamente que el estado compre la producción de pymes textiles, jugueteras, etc, en crisis por el dumping de costes chino, etc
    Se tiene que elegir entre capitalismo o cumunismo, pero eso del capitalismo para los grandes cuando les va bien...pero reclaman al estado que les resuelva los problemas por sus excesos, pero que eso sólo sea para ellos....como que no.
    Y ese dicharachero gobernador del banco de españa que tenemos tan preocupado por las pensiones, por la flexibilidad laboral...PERO TAN POCO PREOCUPADO POR SU TRABAJO....que se deje de disimular y que desvele todas las entidades con problemas para que los ahorradores de bien retiremos los depósitos de entidades amigas de ladrilleros sin escrúpulos ahora en problemas, transparencia YA.

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  5. Estimado anonimo, no puedo contradecirte en ninguno de los puntos que has expuesto. Tu razonamiento es inteligente y coherente. Lo unico permiteme desarrollarlo: dejamos que los precios caigan por su propio peso, el sector financiero español en su totalidad entra en situacion de insolvencia (aprox. 60% de los creditos relacionados con el inmobiliario), las entidades financieras o bien quiebran con el consiguiente caos economico o bien hay que rescatarlas como en el resto del mundo. Y esto tambien extremadamente caro, provoca otro credit crunch y mas paro.

    Lo que tenemos que entender es que estamos en una situacion opuesta al famoso win-win. Pase lo que pase vamos a perder, lo vamos a pagar todos porque no puede ser de otra forma, y solo nos queda tratar de buscar la solucion menos mala que aun asi seguira siendo espantosa. Aparte de esto todo bien.

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  6. No lo veo así, lo que tú dices es así si suponemos que hay mucho stock de vivienda especulativa ya vendida que ahora los propietarios "especuladores" no van a poder pagar ni el alquiler les puede dar para las cuotas, y mucha de la vivienda en construcción, acabada o parada, sea toda sobre precios altos de terrenos y eso no es así. Hay obra con precios de venta entre 300-600.000 euros sobre terreno que no ha cambiado de manos, con repercusiones de 50000 euros la vivienda y construcción entre 70-90.000 euros...por tanto los endeudamientos sobre esa vivienda son como tope 150.000 euros... lo que pasa es que los promotores se resisten a liquidar a precio de coste o con los márgenes de toda la vida.
    Respecto a compradores que haya visto como su piso vale menos que su hipoteca (los que compraron como mucho en los 2 últimos años), no creo que dejen de pagar ahora que los intereses están en mínimos y se prevén 2 años de desahogo, por tanto dudo que realmente haya credit crunch.
    Creo que tanto promotores como bancos quieren evitar el ajuste de precios porque pierden a corto sin ser realmente una tragedia total, pero amenazan con ella para que les paguemos su fiesta.
    La solución no puede pasar por que ponga un montón de dinero el estado (a costa de pagos futuros de los españoles) y que además las nuevas generaciones deban de seguir endeudandose a 30-40 años, para que no pierdan dinero quien ha tenido tantos beneficios en los últimos 8 años con esta sinrazón.
    En todo caso, si aún así la solución es la crisis total, que quiebren el 40% de bancos y el 80% de cajas, y volver a empezar...yo prefiero volver a empezar a no que sigan habiendo esta desigualdad de trato.

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  7. Estimado anonimo, me encantaria verlo como tu pero no puedo. Si todo esto fuese un problema de que promotores y bancos ganasen menos creo que se habria solcucionado de alguna forma. Pero vemos que en el resto del mundo ha habido que poner un monton de dinero en los bancos para que no quienbren, por lo que el problema es una magnitud muchisimo mas grande. Aqui vamos a tener que decidir donde ponemos el dinero: o en los bancos o en el socimi del post. Lo cual no quiere decir que no se pueda recuperar despues. Es como si lo de Rumasa lo hiciesemos bien: expropiacion en caso de que fuesen a la quiebra pagando lo justo y vendiendolas posteriormente pero bien hecho. Y la alternativa de dejar caer a la banca supondria un caos de tal magnitud como nuestra economia jamas ha conocido. De hecho, aparte de Lehman, creo que no han dejado caer a ninguno en ninguna parte del mundo, al menos grande. Y todo economista te dira que lo de Lehman ha sido un inmenso error.

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  8. bueno, pues que el estado que compre el stock de coches, de camisas, de mantas, el exceso de producción de leche, de todo lo que no se vende, lo que no puede ser el capitalismo es algo de "hay que liarla tan gorda que si yo caigo cae todo así el estado me rescata"...
    ¿me estás diciendo que lehman se inventa activos que eran básicamente basura...y el gobierno de estados unidos debería haberlos comprado a precio nominal...para que los que compran eso no pierdan el dinero y a su vez el banco ese no quiebre?

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  9. Mi criterio es que el sector financiero debe ser salvado. Ojo, las entidades financieras no los banqueros ni los accionistas. Antes de Lehman en EEUU se salvo a Bearn Sterns y despues bastantes mas. En Europa los ingleses, franceses, alemanes, irlandeses... han nacionalizado alguna de sus entidades y han subido las garantias del sector publico a los depositos de los ciudadanos. Y todos tenian basicamente los mismos problemas. Otra cosa es que hay que reformar profundamente su regulacion y supervision. No me acuerdo a quien leia el otro dia que escribia que nunca se puede permitir que el director de una planta nuclear tenga bonus. Desgraciadamente la alternativa de una economia con los bancos quebrando es el caos y lo mas parecido al crack del 29. Creo que el resto de sectores debe apañarselas y entiendo que desde el punto de vista etico esto no hay por donde cogerlo. Desde el punto de vista practico es buscar la situacion menos mala posible, aunque profundamente injusta.

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  10. sí, pero con la banca salvas a los del ladrillo y tratas de mantener un nivel de precios que se lleva más del 60% de los sueldos españoles durante 30-40 años...luego es renta que no generará ni ahorro que se canalice a inversión en otros sectores ni consumo en otros sectores, yo prefiero 3 años de caos y empezar de nuevo.
    Respecto a lo de salvar a los bancos pero no a los banqueros y accionistas...podría estar medio de acuerdo si primero viese ingresar en un gulag siberiano al señor "mírame a los ojos" y todo su consejo....y los siguientes que irán cayendo. De momento no he visto aún que "paños calientes banco de españa" haya remitido el tema a los juzgados.

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  11. La alternativa, que seria lo mas logico, es dejar caer los precios a un precio de mercado normal como esta pasando en EEUU o Reino Unido, meter mas dinero a las entidades financieras para que no caigan, que lo mejor seria via nacionalizaciones como en en el modelo sueco, y tratar de reconducir la economia con nuevas industrias mas productivas. Ojala.

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  12. ahí coincidimos, el dinero que se meta que se convierta en acciones, a valoraciones propias de la situación actual...y cuando el tema se recupera primero que trate de recuperar vía dividendos...y luego que saque a bolsa su parte a valoraciones recuperadas. Obviamente ahí pierden los accionistas...pero que aprendan a no asentir a todo en las juntas generales...a no decir si bwana a las memorias anuales y "rascar un poco" porque si de las cuentas dependen los superbonos...

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  13. El nudo gordiano parece duro de desenredar, veamos lo esencial del problema de stocks y créditos de las viviendas.

    1)Precios altos de venta final en las viviendas. (Por la tasa alta de financiación bancaria al promotor y por la intermediación encubierta o no de intermediarios)

    2)Al menos de 1-3 intermediarios pillados en un diferencial sobre coste de obra.

    3)Pasivo bancario de dudoso cobro ante la falta de endoso de créditos de ventas finales al 70/80% del coste de obra incluido el Bº del constructor, añadir a los importes de pasivos bancarios las moras no atendidas de los promotores.

    4)El punto esencial sería; el stock existente de 700/800.000 viviendas podrían ser realizadas bajo qué condiciones?

    a)Que un perfil x de los potenciales compradores tengan expectativa de mantenimiento de ingresos por el empleo.

    b)Que un perfil x de los potenciales compradores tengan expectativa de obtener un Bº por su inversión pues son rentistas o inversores de lo que sea.

    Pues bien, entiendo que si es posible dar salida al stock de viviendas actual, sin perjuicio de que se siga construyendo a menos ritmo para ajustar la oferta/demanda y equilibrar los precios.

    El nudo gordiano entiendo sería como sigue;

    a1)los constructores tendrían que ajustar los precios por debajo del coste de construcción y asumir una parte de reducción en sus beneficios en este caso los precios quedarían entorno al 65% de los importes financiados por los bancos a los promotores,

    a2)obviamente, quedarían al margen los que ya han quebrado y han entregado las llaves a los bancos en este caso el precio de las viviendas serían el diferencial que no hayan provisionado.

    a3)los bancos asumirían con cargo a su cuenta de resultado los intereses y gastos de mora y aceptarían una quita de digamos un 15% de sus créditos al promotor.

    a4)los intermediarios especuladores pillados en función de su declaración de la renta asumirían una quita de x en proporción a su renta que iría desde digamos a un 10% a un 60%.

    En definitiva, se trata que cada palo aguante su vela de la situación en función de su esfuerzo y avaricia en comer de lo que no le corresponde, en especial los intermediarios advenedizos y otros.

    Ahora entraré en el procedimiento e instrumento para incentivar las ventas lo más rápida y ordenadamente posible.

    1)efectivamente, sería deseable que una sociedad bajo la tutela del estado aglutinara el stock de las viviendas en situación de auxilio financiero estén en los bancos, constructoras o intermediarios, el fondo estaría repartido entre los afectados en la parte que les corresponda al capital efectivo invertido. Este fondo contaría con el aval del estado en cuanto al fondo en sí mismo no en cuanto a cuando se lleve a término la nueva venta que será por cuenta y riesgo de los nuevos interesados.

    2)se crearía un instrumento de venta de uso de las viviendas a quién interese, que sería digamos entre el 30% y el 70% del importe que se fije en la vivienda en el fondo y en función del importe que asuma en la compra de uso dispondría de una opción de compra definitiva de la vivienda, digamos por 10 años, integrándose también como parte beneficiaria en el fondo, en la parte que sea, es decir también sería inversor del fondo de las viviendas y a futuro, se beneficiaría de el presumible aumento del valor de la vivienda, que además estaría disfrutando.

    Lo esencial es la propuesta en sí misma y ofrecer una propuesta que facilite e intente resolver el entuerto, los importes y %, serían el resultado de la negociación que entre las partes interesadas se acuerden, las quitas y rebajas de beneficios carecería de importancia, pues de lo que se trata es de racionalizar en el tiempo las rápidas expectativas de beneficios que se pretendían en corto plazo.

    También se necesitará organizar el volumen de construcción en función de la demanda efectiva y el stock existente de viviendas nuevas y usadas en un plan de por lo menos a 7 años vista, actualizando las previsiones de año en año. No sería bueno que los tiempos de stocks, entrega y venta final no estén en equilibrio y armonía con una progresión razonable en los precios de venta, es esencial que el plan funcione sin que produzca distorsiones, ya tenemos bastante con lo que hay.

    Saludos para todos...
    http://montejb-quisiera.blogspot.com/

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  14. Montejb-quisiera, interesante propuesta pero le veo dos problemas:

    - veo complicado el seguir construyendo con un stock tan alto. De hecho el FMI ha criticado al gobierno por seguir promoviendo viviendas de VPO.

    - no veo de donde sale el dinero para esto. Los bancos, ademas de asumir su parte como dices, no estan en condiciones de prestar toda esta cantidad de dinero a particulares, y de hecho, uno de sus principales problemas es como devolver los prestamos que han tomado en el extranjero. Y los bancos extranjeros no nos van a prestar mas teniendo en cuenta nuestra situacion. Por eso, en el post se proponia vender la mayor parte de este fondo a extranjeros en condiciones que pudiesen ser ventajosas para ellos.

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  15. España, a la vuelta de la esquina, recuperará uno de los sectores productivos por excelencia desde hace años a nivel mundial, el turismo y en especial de mediana y avanzada edad. Como quiera, que el progreso tecnológico devendrá en una mayor disponibilidad de tiempo de las personas trabajadoras, necesariamente se tendrá que complementar en actividades sociales, prevención de salud, ejercicio físico recuperativo por sedentarismo y envejecimiento, educación y formativas, esto supone, una oportunidad excepcional para que nos adelantemos en detectar estas necesidades nuevas a crear para los turistas que ya vienen, otros nuevos que tenemos que incitar a venir y para nosotros mismos, con servicios nuevos en los que se requieren muchas personas con relativa preparación y cualificación. Aquí tenemos uno de los potenciales compradores, además de los que ya tenemos en latencia. Mi estimación es que dentro de un año, máximo año y medio, el stock se estará reduciendo significativamente y se necesitarán construir de nuevo entorno a 350.000 viviendas progresivamente en adelante.

    En cuanto al dinero para el actual stock, una parte saldría de los compradores de las titulaciones de uso con opción de compra hasta un plazo de opción máximo de 10 años, que obviamente, aportarán un importe medio entorno al 25% es decir sobre 30.000 €/vivienda, importes en suma, que permitirían aliviar la situación de devolución de los créditos internacionales, y el resto que falte, interesando a inversores los que sea, locales, internacionales, institucionales, etc. lo esencial es apartar de los balances bancarios y empresariales a una instrumental el stock y con el aval del estado, ordenadamente, en función de los vencimientos internacionales, interesar a los compradores latentes e interesar a inversores en comprar los derechos del stock a plazo largo hasta que se vendan a los compradores finales y bien se endosen los nuevos créditos al ejercitarse las opciones, o se sustituyan por otros interesados en su momento.

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